2023.08.04

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导读：南京7月新房成交跌破3000套。

作者 |第一财经 郑娜

8月4日，南京发布了《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，给出了8条政策，涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等。

与购房者直接相关的利好是将购房补贴实施范围再扩大。新政指出，鼓励新六区继续根据区域市场实际对在规定期限内购买新建商品住房的，按合同价给予一定比例的购房补贴，栖霞区和雨花台区结合辖区内市场实际经评估后对购买新建商品住房的实施补贴。

早在2022年，南京远郊区域如六合、溧水、高淳等就已在推行一系列购房补贴。中指研究院高级分析师赵芊指出，此次正式发文，除了再次强调新六区可继续施行购房补贴外，首次提及栖霞、雨花台两区亦可实施补贴。这也是南京在综合研究各个区域市场购房客群后提出的政策，后期各区会出台具体实施细节，实施效果有待观察。

在搬迁安置方面，本次新政不仅提及对集体土地房屋征收推行房票安置，并指出要建立全市统一的“安置房源超市”，分类整理全市各类可供安置的商品房和保障房，面向各区征收主体打造市级层面的安置房源选择平台。

赵芊表示，房票政策在2022年时已在南京远郊板块试点发放，今年年初南京也已发布房票安置的相关暂行办法，本次政策针对于集体土地提及房票安置则将继续扩大房票安置范围，持续释放购房需求。同时建立统一“安置房源超市”，对于远郊新城板块的去库存或将有这积极作用。

值得一提的是，南京在企业端也给出了利好政策，包括优化车位车库销售审批，提升预售监管资金使用效率。

赵芊表示，南京在预售资金监管方面一直较为严格，各个节点资金的返还都有着明确的要求。本次针对商品房预售资金不可预见费的管理进行优化，允许符合条件的预售商品房项目随着项目工程建设进度的推进，可申请将不可预见费按项目工程建设节点逐步释放，利于提升资金使用效率。

不过，与郑州不同的是，南京在新政中未提及落实“认房不认贷”。

有多位当地房地产业内人士告诉记者，南京此前已推行“认贷不认房”的政策，也即贷款结清后，再买房贷款时仍按首套计算。相较于“认房不认贷”，需要还清贷款且名下无房才有首套资格，南京正在执行的政策更为宽松。

具体来看，没有贷款在还的购房者，首付比例为3成，房贷利率执行4.1%；有一套贷款在还的，首付比例为4成，房贷利率为4.9%；若有两套贷款在还则无法再贷款。

某Top10房企南京项目营销经理表示，该政策在2022年时已执行，南京有一段时间豪宅卖得非常好，就是受益于该政策，需求得以释放。

事实上，2022年下半年以来，南京便陆续出台了各种政策，对限购、限售、限贷等政策持续放松，同时叠加财税优惠，发放购房补贴等，助力楼市修复。整体政策放松空间已较为有限。

南京当地房地产分析师认为，目前来看，南京的房贷利率还有下调的空间。据贝壳研究院数据，7月份二线城市首套、二套房房贷利率分别为3.88%、4.81%，南京当前执行的房贷利率仍高于该水平。不过，南京本次发布的政策中并未提及房贷利率下调，也未给出存量贷款利率调整的指引。

整体而言，受访对象认为，当前南京发布的楼市新政力度相对较弱。上述营销经理坦言，预计政策效果比较有限，“现在的情况是越出政策越不买”，“入行这么久，从来没有遇到过这样的情况”。

今年以来，南京楼市在2、3月时收获了“小阳春”，周末来访客户破上百组、成交翻倍、优惠回收等，但在积压需求释放结束时候，也随着全国市场一并走低。

据我爱我家南京研究院数据，3月时，南京新房成交量达到了7371套的历史高位，但从4月起逐月走低。进入7月淡季，南京新房上市量有所减少，加上市场需求不足，导致全月新房成交跌破3000套，创近年来新低。

同期，新房库存压力进一步提升，截止7月底，南京新房库存量为51538套（不含高淳、溧水），环比小幅增加0.7%，也是2月以来新高。我爱我家南京研究院认为，虽然当前库存整体增幅不大，但由于近期市场成交节奏放缓，库存去化周期则有明显拉长，根据测算，目前库存量完全消化需12.9个月，环比再增加0.5个月，去库存压力较大。

有业内人士指出，7月中下旬监管层政策出台以来，南京市场还没有明显的起色，“可能市场有一个消化政策，再好转的过程”。

南京在上述通知中指出，南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组成员单位将结合市情适时优化政策举措，全力促进房地产市场平稳健康发展，具体操作细则由各相关部门陆续出台。

微信编辑| 小羊